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내 집 마련하기 위해 필수적으로 알고 있어야 하는 게 부동산 상식이죠, 부동산 가격에 영향을 주는 요인과 부동산 시장 가격 흐름에 대해 알아봅시다.

 

1. 부동산 가격 변동 요인

수요와 공급
  1. 수요가 늘고 공급이 줄면 집값이 상승합니다.
  2. 수요가 줄고 공급이 늘면 집값이 하락합니다.

수요와 공급은 부동산 정책, 금리, 경제 상황 등 복합적 영향을 받아 항상 상대적으로 움직입니다. (예를 들어, 공급이 증가한다고 무조건 집값이 낮아지지 않음)

 

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대체적으로 금리가 오르면 부동산 시장에 부정적 영향을 줍니다. 하지만, 부동산은 수요와 공급에 의해 변동이 되니 시대 흐름을 잘 파악하는 것도 중요합니다.
부동산은 주식과 비례한다고 보시면 됩니다, 찾는 사람들이 많아지면 수요가 늘었다가 빠졌다가 사이클처럼 주기가 있는데요, 보통 서울 집값 기준으로 7년 상승하면 3년 조정기가 온다고 보시면 됩니다.
그렇기 때문에 흐름을 잘 읽고 기회를 잡는 것이 중요합니다.

2. 금리

  1. 금리와 집값은 반비례한다. 금리가 오르면 대출이자 부담도 커지면서 수요가 감소하여 집값이 하락하게 됩니다.
  2. 예금금리 상승은 부동산 투자 수요를 금융권으로 유입이 되면서 부동산 수요가 감소됩니다.

 

3. 규제

정부 정권에 의해 통념, 또는 시대에 따라 과열되면 규제되고 냉각되면 규제가 완화됩니다.

 

  1. 주식시장처럼 수요자 심리의 영향을 크게 받게 됩니다.
  2. 가격이 많이 상승하면 조정기, 침체기(불황기)가 지나면 다시 상승기가 옵니다.
  3. 출산율 감소에 따른 인구 감소로 영향을 받습니다.
  • 절대수요인 총인구가 줄어들면 장기적으로 집값이 하락하게 됩니다.
  • 상대수요인 주택 구매 연령은 40~69세가 되기 때문입니다. (줄어든 출산율이 반영이 되기까지 아직 시간이 많이 있어 단기적으로 영향은 적지만 후에 급격한 인구 감소는 영향을 미칠 수 있습니다.)

 

4. 지역별 차이 고려

인구가 계속 유입되는 수도권 지역은 인구 증가 전망으로 집값 하락이 크게 상관없지만 인구가 점차 감소하는 지방의 지역에는 하락 전망이 클 것으로 예상됩니다.

서울 같은 경우에는 더 이상 아파트를 지을 땅이 없기 때문에 재건축, 재개발로 지을 수밖에 없기 때문에 집값이 상승할 거라는 일부 의견도 있습니다.

하지만 재건축, 재개발 특성상 공급을 늘리는데 한계가 있고 서울이 수요가 높고 공급은 부족하여 부동산에서는 강세로 보이지만 수요와 공급의 밸런스가 무너지고 시장이 불안해지면 언제든지 집값은 하락할 수 있습니다.

 

5. 전세가격과 집값의 상관관계

 

  • 전세는 무이자 대출의 효과를 누릴 수 있으며 매매가격의 버팀목 역할을 합니다.
  • 통상적으로 전세가격 상승 시 매매가격도 상승할 확률이 높아집니다.

 

집값은 주택 공급에는 시차가 있고 사회적, 경제적, 정책적 문제에 맞물려 굉장히 풀기 어려운 숙제입니다.

상대적 박탈감으로 인한 무리한 주택 구매로 욕심내지 마시고 적절한 때를 기다리며 준비해서 내 집 마련 하시길 바랍니다.